La defensa judicial oficiosa frente al Infonavit en Yucatán

Análisis jurídico pone en tela de juicio que los créditos del Infonavit sean baratos, como estipula la Constitución y como establecen los preceptos que dieron origen al instituto.

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El rumor de un pregonar/Columna
Por: Lic. Francisco José Parra Lara

(Art. propio)

I. Los casos bajo análisis

Estos derivan de lo resuelto en los tocas 982/2018 y 945/2018 del índice de la Sala Colegiada Civil y Familiar del Tribunal Superior de Justicia del Estado de Yucatán, de la ponencia a cargo del magistrado presidente de tal órgano, Jorge Rivero Evia. Proyectos aprobados por unanimidad de votos y que fueron propuestos por el suscrito articulista, sesionados los días 27 de marzo y 3 de abril del año en curso, respectivamente.

II. Síntesis de las partes y objeto de la litis

En ambos recursos (de apelación en materia civil), la parte recurrente fue el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) por conducto de distintos apoderados. En los dos casos, la inconformidad giró en torno a que la juez civil de primera instancia se negó a aceptar los convenios en donde el Infonavit y sus deudores de créditos hipotecarios (llamados en los contratos respectivos como “acreditados”), habían aceptado renegociar la vigencia de los mismos mediante el cobro de ciertas cantidades y con ello evitar hacer efectiva la garantía hipotecaria sobre la casa-habitación de dichos deudores demandados.

Cabe decir que en el toca 982/2018 el contrato rechazado por la a quo se trató de un convenio de mediación ratificado ante el Centro Estatal de Solución de Controversias del Estado de Yucatán; mismo en donde se negó la convalidación de las causales de vencimiento anticipado a que se refiere el clausulado del contrato de apertura simple con garantía hipotecaria (base de la acción hipotecaria intentada por el Infonavit) para los efectos de reestructurar el crédito hipotecario, notoriamente conocido a nivel nacional por su vocación hacia la, supuesta, adquisición barata de vivienda de interés social.

Por su parte, en el toca 945/2018 el acuerdo no aceptado por la jueza fue celebrado inter partes y sin intervención alguna de terceros, y en el cual también se negó la convalidación de las causales de rescisión del pacto crediticio original como aplicables para la reestructuración del crédito en cuestión.

En ambos tocas se dijo que años atrás la parte demandada (acreditada) recibió el crédito simple con garantía hipotecaria, mismo que en esa data ascendió a “N” veces el salario mínimo (VSM); mismo crédito que se estipuló su duración en el lapso de treinta años de pagos efectivos, o sea, de trescientos sesenta pagos mensuales o su equivalente en pagos bimestrales. Parámetro que en dichos fallos se consideró como rebasado desproporcionalmente en perjuicio de los acreditados.

III. El crédito otorgado por el Infonavit es, constitucionalmente hablando, ¿barato?

De la interpretación teleológica que hizo la sala colegiada de los documentos base de la acción extraordinaria hipotecaria en contraste con el alcance normativo de la fracción XII, primer párrafo, del apartado A del artículo 123 de la Constitución federal, observó que el instrumento por medio del cual el Infonavit debe procurar el acceso a la vivienda digna y decorosa de sus derechohabientes habrá de constituir un crédito barato; extremo que, a grandes rasgos, se concibe referido a un crédito concedido en condiciones más benéficas que las fijadas por las instituciones de crédito o las empresas particulares dedicadas a ese objeto, a fin de que el trabajador pueda liquidarlo, sin que exceda su capacidad real de pago (tesis aislada 2a. XC/2010).

IV.- Consideraciones resolutivas

Respecto de ambos convenios conclusivos objeto de la exégesis en los tocas, se dijo que transgreden el artículo 1562 del Código Civil del estado, pues capitalizan los intereses devengados y no cubiertos a manera de “reestructurar” el contrato base de la acción hipotecaria, lo que, a su vez, proyecta hacia el futuro la capitalización de intereses. En este razonamiento se aplicó el precedente obligatorio con clave de registro PO.SCF.42.014.Civil emitido por la propia Sala.

Se aseveró también que dicha “reestructuración” del crédito hipotecario no encuentra sustento en el clausulado, pues, como se dijo, en éste únicamente se pactó que el crédito originalmente contratado se incrementará con el monto debido de intereses ordinarios y moratorios a efecto de que tal contrato fuera dado por concluido (vencido y/o rescindido) y no así para que se prorrogara su vigencia con el incremento acordado con posterioridad, ni con la subsistencia de la garantía hipotecaria.

Tomando en cuenta los pagos no reclamados por el Infonavit, se presumió que la acreditada amortizó las cantidades debidas al instituto contabilizadas y no reclamadas en los convenios de “reestructuración crediticia” que por iniciativa del instituto apelante se celebraron y que se analizaron en los tocas. No obstante, de modo alguno se apreció que los pagos, que se consideran recibidos por el instituto, hubieran disminuido en algo el monto del crédito contratado originalmente; mismo del cual expresamente se estipuló como el exigible respecto de la garantía hipotecaria que se enderezó sobre el predio objeto del crédito a la vivienda que entregó el Infonavit.

V. La desaplicación del pacta sunt servanda en pro de la debilidad jurídica de la parte acreditada

Recapitulando todo lo antes señalado, sostuvo la Sala, es que resulta patente que el clausulado que el Infonavit pretendió hacer valer en conjunto con el convenio de mediación, basándose en dicho (que, traducido al castellano en este asunto, se entendería como “los contratos se hicieron para cumplirse” y que guardaría, en principio, relación con el artículo 1047 del Código Civil del Estado), contraviene el precedente obligatorio de la misma Sala, antes mencionado y, al ser el clausulado esencialmente un formato general y de aplicación nacional, no reparó, en lo absoluto, en las características propias de las partes acreditadas.

VI. El “contrato de adhesión” cuya defensa alegó el Infonavit

Es inseparable de las anteriores consideraciones el atender a las características propias de tal pacto. Por ende, se falló (esencialmente en ambos tocas) lo siguiente:

…esta Sala Colegiada enfatiza que los criterios hermenéuticos antes plasmados derivan, no solo de las particularidades subjetivas del caso, sino también objetivamente respecto al contenido del clausulado del propio contrato, el cual, se reitera, es el mismo que se consulta en la Internet, incluso en el portal electrónico antes referenciado. Por ende, al resultar el mismo que se impone unilateralmente a la universalidad de derechohabientes de tal instituto que pretendan acceder a un crédito de apertura de crédito simple a efecto de hacerse de una casa de interés social y sin la posibilidad de tener aquellos la autonomía en la voluntad para negociar, de común acuerdo, las condiciones crediticias, es dado a que su naturaleza resulta ser la de un contrato de adhesión, mismo que, si bien es más comúnmente reconocido en el derecho mercantil, de modo alguno sus características resultan ajenas a la normativa civil mexicana, incluida la de esta entidad federativa, pues su esencia, contraria a la igualdad esencial inter partes, resulta transversal en el sistema jurídico mexicano. Solidifica el anterior argumento el hecho que en el propio portal electrónico del institutito reconoce su intervención activa en la elaboración de contratos de adhesión, como el antes señalado.

Interpretaciones, las antes relatadas, que se tomaron con base primordial en el principio pro persona, en su vertiente favor debitoris (de favorabilidad hacia el deudor-acreditado-, por ser este la parte débil respecto del acreedor- Infonavit-), conduciéndose así dicho órgano colegiado a determinar que ante la poca o nula claridad del clausulado original, amén de lo que antes señalado respecto del monto del crédito hipotecario efectivamente señalado en el contrato, se gestó una oscuridad contractual en relación a las características del crédito que realmente habrá de amortizar la parte acreditada, extremo que permea hacia los intereses al mismo concatenados. Así, aseveró que lo correcto en este punto era la aplicación del aforismo romano in ambiguitas contra stipulatorem mismo que, en castellano, preceptúa que la ambigüedad va en contra del estipulante de la cláusula o apartado contractual cuyo significado no sea posible desentrañar. Por ende, se determinó desaplicar dicho clausulado para dejar, como únicos parámetros interpretativos en relación a la conformación del multicitado crédito adeudado, lo estatuido en los anteriores apartados.

VII. Conclusión (respuesta al apartado III de este artículo)

Se razonó que la “reestructuración crediticia” a que constriñe el convenio celebrado y a la postre no aprobado por la jueza de primera instancia, volvió más gravoso el crédito respecto de las posibilidades reales de los acreditados, lo que acentuó la imposibilidad de que pudieran cubrirlo so pena de perder lo obtenido con tal prerrogativa de seguridad social: su casa-habitación. Por ende, se consideró que el mismo incumple con el concepto constitucional del “crédito barato” antes señalado.

VIII. Adendum

Como requisito sine qua non para haberse negado en primera instancia y posteriormente convalidado en la segunda la aceptación del multicitado acuerdo post contrato primigenio, la Sala refrendó su criterio de que no existe, per se, cosa juzgada respecto de los contratos de mediación, incluidos los celebrados por el servicio público en la materia, dado que los mismos deben estar sujetos a revisión (reconocimiento) por la autoridad judicial que precedió en el conocimiento del asunto a efecto de constatar que los mismos hayan sido celebrados “conforme a derecho”. Exégesis en que tuvo importante aportación lo preceptuado en la cláusula XV (aludida con el concepto “reconocimiento”) del artículo 3º de la Ley de Mecanismos Alternativos de Solución de Controversias del Estado de Yucatán, así como lo anteriormente sostenido por la misma Sala en su precedente obligatorio con clave de registro PO.SCF.41.014.Civil.

IX. Reflexión final

Lo resuelto por la Sala Colegiada Civil y Familiar local evitó que se prorrogara la exigencia de pagos, en apariencia, contrarios a la esencia del “crédito barato” que indica la Constitución federal, únicamente dentro del procedimiento extraordinario hipotecario del que derivaron ambos casos. Así, cabe precisar, que si bien tanto en primera como en segunda instancia de la justicia civil ordinaria se actuó oficiosamente (es decir, sin que mediara petición alguna de los acreditados demandados y no obstante la celebración de convenios de mediación e inter partes), no implica que el Infonavit deje de cobrar lo adeudado por los demandados por otra vía. Ya quedara a iniciativa de estos, sea por vía de acción o excepción, el alegar y probar que merecen ser liberados, de forma definitiva, del cobro crediticio con garantía hipotecaria varias veces mencionado*

*El presente artículo es un extracto del diverso y previo in titulado “La protección oficiosa de los débiles ante el Infonavit“, de la misma autoría de quien escribe. Consultable en https://revistas.juridicas.unam.mx/index.php/hechos-y-derechos/article/view/13436/14865?fbclid=IwAR037k-uWzVwCje5MuhVx3fuhxV875Sk6aT-IXzqW0dphra_qMrFq5Zv-iU.

Francisco José Parra Lara
Doctorando en Derechos Humanos por la Comisión Nacional de los Derechos Humanos y diversas instituciones públicas del país.

Mérida, Yucatán, 10/IV/2019

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